Algengar spurningar og svör í fasteignaviðskiptum

Að vera vel upplýstur og kynna sér málin getur breytt miklu í fasteignaviðskiptum og ef þú ert ekki alveg viss vertu þá ófeiminn við að spyrja.  Mundu að enginn spurning er léleg spurning.

Þessi spurninga og svör listi er alls ekki tæmandi og vertu í sambandi ef þú ert með einhverjar spurningar um kaup og söluferlið

Hvernig er fasteignamarkaðurinn?

Markaðurinn er í jafnvægi og voru 12600 kaupsamningar á landinu öllu á árinu 2017 sem er svipað og árunum 2002 og 2003

 

Er fasteignabóla núna eins og 2007?

Það er samdóma álit greiningadeilda bankana að það sé ekki bólumyndun eins og 2007. Árið 2007 hækkaði fasteignaverð um 35% og kaupmáttur um 1-2%. Núna síðustu 12 mánuði hefur fasteignaverð hækkað um 13% og kaupmáttaraukning verið um 8,5% og laun hækkað um 11%.

Mikilvægt er að fylgjast vel með hækkun fasteignaverðs og kaupmáttaraukningu.

 

Hvað kostar að kaupa og selja?

Það getur verið afar kostnaðarsamt að kaupa og selja og má reikna með 1-2milljónum, fer eftir fjárhæð. Oft gerir fólk ekki ráð fyrir þessum kostnaðinn við kaup og sölu.

Að selja tekur fasteignasali þóknun fyrir starfs sitt sem er oftast prósentutengt við söluverð og algengt er 1,5-2%. Ofan á þennan kostnað bætist virðisaukaskattur sem er 24%. Flestar fasteignasölu innheimta svokallað gagnaöflunargjald sem er mjög algengt í kringum 50.000,- +  vsk. Stundum er líka rukkað fyrir ljósmyndatöku og auglýsingar en mikilvægt er að fara í gegnum þennan kostnað með fasteignasalanum áður en söluferlið hefst.

Kostnaður við kaup á fasteign er getur einnig orðið kostnaðarsamur og þá ber helst að nefna stimpilgjöld sem eru 0,4% af fasteignamati fyrir þá sem eru að kaupa í fyrsta skipti, fyrir þá sem ekki eru að kaupa í fyrsta skipti greiða 0,8% af fasteignamati og ef þú ert með eignarhaldsfélag þá eru stimpligjöldin 1,6% af fasteignamati. Síðan bætist við 2000,- þinglýsingakostnaður á hvert skjal og algengt að þinglýst eru 2-3 skjöl. Svo tekur fasteignasalan oft um og í kringum 50.000,- umsýsluþóknun fyrir kaupandann.

Hafa ber í huga að ofan á þetta er kostnaður við lántöku.

 

Hvar er ódýrast að taka lán og hvað kostar að taka lán?

Kostnaður getur verið misjafn. Kaupendur fasteigna geta verið mikið duglegra að skoða lánamarkaðinn. Mæli með að haft sé samband við alla bankanna og bera saman kostnað við lántöku, vexti, uppgreiðslugjöld osfrv. Eins skoða aðra lánamöguleika eins og Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóðina sem þykja með góð kjör. Algengt lántökugjald er 0,5-1% af lánsfjárhæð en annars hafa einhverjir bankar verið að koma inná markaðinn með fasta þóknun fyrir lántökugjaldinu

 

Á ég að kaupa fyrst og síðan setja í sölu með fyrirvara eða á ég að setja fyrst á sölu áður en ég kaupi?

Það er ekki til rétt eða rangt svar við þessari spurningu og fer mikið eftir aðstöðu og tíma hverju sinni en báðar leiðir hafa sína kosti og galla.

Kostir við að selja fyrst :

  1. Reynslan er sú að fólk fær betra verð við að selja ekki undir pressu

  2. Þegar þú gerir tilboð í aðra eign og búinn að selja eru miklar líkur að tilboði þínu verði tekið fram yfir þann sem á eftir að selja sína eign nema þú sért tilbúinn að greiða því mun hærra verð.

Gallar :

  1. Þú getur lent í að selja og finna ekki neitt en lang flestir eru búnir að finna sér aðra eign innan 4 vikna frá sölu á sinni eign. Þetta eru yfirleitt óþarfa áhyggjur.

 

Hvað get ég náð eigninni langt niður í verði?

Svar : Fer eftir aðstæðum. Algengt er að eignir seljast á 3-5% undir ásettu verði. Ef það eru fleiri en tvö tilboð í sömu eignina á sama tíma er afar ólíklegt að hún fari undir ásettu verð og í einhverjum tilfellum yfir ásettu verði. Í svoleiðis tilfellum þá hefur eignin verið rétt verðlögð á markaði því markaðurinn lýgur aldrei..

 

Hvað tekur langan tíma að selja eignina mína?

Það er mjög misjafnt en meðaltíminn er um 2,13 mánuðir en fer oftast eftir verði og ástandi eignarinnar.

 

Hvaða fyrirvarar ættu að vera í tilboðinu?

Ef þú ert að taka lán þá að sjálfssögðu setja fyrirvara um að þú fáir fjármögnun. Eins er mikilvægt að setja ástandsskoðunarfyrirvara sérstaklega á eldri eignum. Skoðunarskylda og ábyrgð kaupanda er mjög mikil og oftast verið að eiga um aleigu fólks og því vissara að láta skoða eignina vel.

 

Ætti ég að fara í greiðslumat áður en ég skoða markaðinn?

Já, allavega láta meta cirka hvað þú getur keypt fyrir mikið og athuga hvernig staðan er. Það er mjög leiðinlegt að vera búin að gera tilboð og falla síðan á greiðslumati. Skiptir máli að vera skynsamur í skuldatöku svo við erum ekki bara vinna fyrir bankann, skattinn og matvörubúðina.. við viljum öll jú lifa aðeins lífinuJ

 

Hvað þarf ég að eiga mikla útborgun til að getað keypt?

Bankarnir veita 80%-85% af hámarki en þeir sem eru að kaupa í fyrsta skipti þá eru einhverjir sem veita lán upp í 90% þannig að eigifé verður að vera um 10-20% að lámarki

 

Hvað er gildistími tilboða venjulega lengi?

 

Venjulega sólarhring ( 24klst )

Hvað tekur kaup og söluferlið langan tíma?

Eftir að tilboð hefur verið samþykkt má reikna með allt uppí 6 vikur þangað til farið er í kaupsamning. Algengt er að greiðslumat og útgáfu lánapappíra taki 3-4 vikur svo undirbúningur fyrir kaupsamning er um 1 viku. Oft fer afhending fram 3 mánuðum eftir kaupsamning og afsal 4-6 vikum eftir afhendingu

 

Hvað kostar að reka fasteign?

Það getur orðið dýrt en það er mikilvægt að skoða það í upphafi að það er ekki bara að greiða af lánum. Það eru líka fasteignagjöld, hússjóður í fjöleignahúsum, tryggingar, viðhald osfrv og getur sá kostnaður verið mjög hár.

 

  • Facebook
  • Instagram

+354 775 4000        palli@450.is         Sundagarðar 2, 104 Reykjavík